Mercado de imóveis sinaliza recuperação

Júnia Leticia

Após enfrentar um período difícil que começou em 2001, com a perda do valor de venda dos imóveis, o setor da construção civil de Minas Gerais se prepara para crescer. Com isso, a previsão para o segundo semestre de 2004 é que o preço dos imóveis registrem aumento, segundo o vice-presidente da área imobiliária do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado de Minas Gerais (Sinduscon-MG) e diretor da Conartes Engenharia e Edificações Ltda., José Francisco Couto de Araújo Cançado.

De acordo com Cançado, o aumento é uma reação do setor à estagnação a que esteve condicionado nos últimos anos, registrando uma variação insignificante entre o custo unitário básico (CUB) para a construção de imóveis e o preço de venda para o consumidor. “No primeiro semestre desse ano houve alta de 3,26% no preço médio dos apartamentos como um todo, enquanto o CUB teve reajuste de 2,3%”, informa Cançado. Ou seja, o preço de venda subiu 0,96%, apesar de o índice geral de preços de mercado (IGPM) – índice que mede a variação de preços no mercado de atacado, de consumo e construção civil – ter registrado uma inflação de 6,78%, como esclarece o vice-presidente da área imobiliária do Sinduscon-MG.

Ano passado, conforme Cançado, a variação entre custo e preço de venda subiu 14,66%, contra um aumento do custo da ordem de 14,81%. “Em 2003 não houve margem de lucro, com o custo sendo praticamente repassado para o preço. Nos anos anteriores a variação foi ainda maior. Em 2002 o custo subiu 13,69%, enquanto o preços de venda 9,79%. Ou seja, houve perda de uns 3% a 4%”, conta.

A redução do produto interno bruto (PIB) da construção civil – soma de tudo que foi produzido pelo setor – foi alavancada em grande parte pelo aumento nos preços de algumas matérias-primas. “Em 2001, o PIB do setor caiu 2,66%; em 2002, 1,85% e em 2003, 8,6%”, informa Cançado.

Os produtos que mais têm contribuído para a elevação do PIB da construção civil e conseqüentemente do CUB são o cimento e principalmente o aço, como verifica Cançado. “Essas matérias-primas são responsáveis por grande parte das pressões sobre o custo da construção civil. Esperamos ter uma recomposição da margem de lucro porque as empresas não estavam repassando esses custos”, diz o vice-presidente da área imobiliária do Sinduscon-MG. Com isso, apesar de os empresários do setor não terem previsão de quanto será transferido ao consumidor final, a sinalização é de que haja um aumento acima do preço de custo até o final do ano.

Mesmo admitindo que os empresários vão trabalhar para obter as margens alcançadas em anos anteriores, Cançado diz que, devido à concorrência na construção civil, aliada à expectativa de crescimento da economia, haverá um momento em que o preço dos imóveis se estabilizará. “À medida que o mercado melhore e devido a tendência de aumento do lançamento no mercado imobiliário, os preços ficaram estáveis”, prevê o vice-presidente da área imobiliária do Sinduscon-MG.

Para verificar o comportamento do mercado imobiliário, os empresários do setor baseiam-se em dados fornecidos pelo Instituto de Pesquisas Econômicas, Administrativas e Contábeis de Minas Gerais (Ipead-MG), vinculado à Universidade Federal de Minas Gerais (UFMG). “O Ipead-MG realiza desde 1994 uma pesquisa em toda a Grande Belo Horizonte para verificar o comportamento do setor imobiliário”, conta o vice-presidente da área imobiliária do Sinduscon-MG.

De acordo com o Ipead-MG, no mês de junho o índice de preço dos apartamentos em Belo Horizonte teve aumento de 0,88%. Já o índice de preços ao consumidor amplo (IPCA) calculado pelo Ipead-MG, no mesmo período, variou em 0,59%. “Com isso, a oferta ficou relativamente estável, sendo verificada uma pequena queda. Em janeiro de 2004 foram disponibilizadas 2.373 unidades e no final de junho, 2.282”, informa Cançado. Dos apartamentos ofertados em janeiro, 1.041 foram vendidas. A diferença, ou seja, 1.332, corresponde aos lançamentos, o que resultou no número de apartamentos disponíveis em junho.

De acordo com pesquisa que apura informações do preço de venda à vista de imóveis novos realizada pelo Ipead, as vendas de apartamentos se encontram em crescimento consecutivo desde março de 2004. Em junho houve o maior volume de lançamentos desde outubro de 2003, de acordo com o instituto. Nesse mês, foi registrado um dos maiores percentuais de empreendimentos com reajuste de tabela, com aumento de preço real para apartamentos.

Imóveis para a classe média são os mais vendidos

Segundo a assessoria de comunicação do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado de Minas Gerais (Sinduscon-MG), os empreendimentos que registraram maior venda de acordo com o levantamento feito pelo Instituto de Pesquisas Econômicas, Administrativas e Contábeis de Minas Gerais (Ipead-MG) em junho de 2004 foram os que pertencem ao grupo “médio”, segundo classificação adotada pelo instituto, que leva em consideração os bairros por classe de renda. Nesse grupo, o preço médio de venda por tipos de bairro variaram entre R$ 62 mil (dois quartos), R$ 70,6 mil (três quartos) e R$ 203,9 mil (quatro quartos).

O grupo “luxo” – apartamentos de R$ 205,4 mil (dois quartos), R$ 238,1 mil (três quartos) e R$ 594,6 mil (quatro quartos) – teve 874 unidades vendidas, os “populares” – R$ 30 mil (dois quartos) e R$ 54,9 (três quartos) – registraram comercialização de 198 unidades e por fim os do grupo “alto” – R$ 54,7 mil (dois quartos), R$ 70 mil (três quartos) e R$ 340,8 mil (quatro quartos), com 198 unidades vendidas. A pesquisa do Ipead apurou informações do preço de venda à vista de imóveis novos.

A previsão para o fim do ano, segundo o vice-presidente da área imobiliária do Sindiscon-MG, é que os apartamentos vendidos sejam repostos. “Mesmo com o reajuste previsto para o segundo semestre, o volume de vendas deve aumentar, já que a economia dá sinais de melhora”, considera. Segundo ele, a implantação do patrimônio de afetação na incorporações imobiliárias também contribui para o otimismo do setor. Conforme esse regime, as construtoras são obrigadas a terem contabilidade própria, isolando todas as receitas e despesas do empreendimento. Adotando-se esse procedimento, evita-se que casos como o da Construtora Encol se repitam, já que caso a incorporadora venha a falir, os mutuários poderão continuar as obras.

Guia orienta consumidor na hora da compra

Para auxiliar as pessoas que desejam comprar um imóvel, o Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado de Minas Gerais (Sinduscon-MG) disponibilizou em seu site o Guia do Comprador de Imóvel. O objetivo essencial do guia é difundir esclarecimentos básicos e práticos, do ponto de vista jurídico-legal, capazes de tornar mais segura a aquisição de um imóvel em condomínio, seja apartamento, loja, sala ou vaga de garagem.

Um dos tópicos contidos no guia é orientação prelimiar ao comprador do imóvel. Nela, o Sinduscon-MG diz que, uma vez fechado o negócio, as partes envolvidas devem assinar um contrato – normalmente uma Promessa de Compra e Venda – no qual o negociador promete vender ao comprador uma determinada unidade imobiliária por um preço e nas condições de pagamento previamente combinadas.

A chamada Promessa de Compra e Venda é um dos instrumentos mais comuns na aquisição de uma unidade autônoma em condomínio (apartamento, sala, loja ou vaga de garagem) e o mais utilizado nos negócios fechados diretamente entre da construtora incorporadora e o comprador, como esclarece o Guia do Comprador de Imóvel. Para orientar quem deseja comprar uma unidade nestas condições, serão abordadas a seguir três modalidades desse instrumento de negócio imobiliário: a Promessa de Compra e Venda de unidade a ser construída ou na planta, a Promessa de Compra e Venda de unidade em construção e a Promessa de Compra e Venda de imóvel pronto.

Outros pontos abordados pelo guia refere-se aos cuidados a serem tomados antes da assinatura do contrato, exigência que o comprador deve fazer, noções gerais sobre hipoteca e financiamento, o que é regime de construção de um empreendimento imobiliário, cuidados ao analisar o negócio, o que diz a lei, dentre outros. A Guia do Comprador de Imóvel pode ser conferido na integra no site do Sinduscon-MG – www.sinduscon-mg.org.br/midia/guia.html.