Atraso em condomínio gera polêmica

Júnia Leticia

A queda de 20% para 2% na multa por atraso dos condomínios foi uma das mudanças que provocaram mais polêmica quando o novo Código Civil entrou em vigor, em janeiro de 2003. No início desse mês foi a vez do presidente Luiz Inácio Lula da Silva vetar o aumento que elevaria a multa de 2% para 10%. Para o advogado Rômulo Gouvêa, a aprovação da lei não surtiria muito efeito. “Ao tentar-se elevar a multa, criou-se uma expectativa geral de que o problema da inadimplência estaria resolvido, o que não é verdade, já que a multa é uma penalidade não cumulativa e incidente sobre o total da dívida”, explicou especialista em condomínios.

Na expectativa de que a multa de 10% fosse aprovada pelo presidente Lula, alguns condomínios mantiveram a taxa anterior ao novo Código Civil, que era de 20%, de acordo com a lei 4.591/64. “Os condomínios que continuarem sob os parâmetros dessa lei não podem se iludir com a multa de 20%, que não é cumulativa, como o novo Código Civil veio alterar e estabelecer”, diz.

Uma das formas de se diminuir a inadimplência apontada pelo advogado é a multa diária. “Mas somente nos casos de curto prazo. O grande problema dos condomínios hoje são os juros que os devedores preferem pagar em juízo, por fazerem bons acordos”, esclarece Gouvêa. Desta forma, conta o advogado, a única alternativa do condomínio é ajustar os juros de mercado na forma do artigo 1.336 do Código Civil, que estipula os juros, e simultaneamente aplicarem o artigo 1.337, que determina multas de uma a cinco taxas de condomínio ao inadimplente reiterado.

Uma outra alternativa que alguns administradores utilizam é a de dar descontos para os condôminos que pagarem com antecedência. Nesses casos, Gouvêa reafirma que a solução não surte efeito. “Os síndicos tem de se conscientizar que o grande problema do condomínio são os juros, que são cumulativos de acordo Novo Código Civil, e não a multa de 20% ou os descontos. Esses dois últimos fatores podem estimular a inadimplência”, observa. Além de contribuírem para o aumento gradativo do condomínio, uma vez que o valor da taxa é resultante do rateio entre os moradores, como conta Gouvêa. “Por isso, já há casos em que o valor do condomínio equipara-se ao do aluguel, o que contribui para a desvalorização do imóvel. Daqui a pouco tempo, se a situação continuar como está, a taxa de condomínio superará o valor do aluguel”, prevê o advogado.

Convenção - De acordo com o advogado Rômulo Gouvêa, os juros a serem cobrados pelos condomínios são convencionados pelos próprios condôminos, conforme o artigo 1.336 do Código Civil. “Portanto, a convenção do condomínio é que decide o índice de juros a serem cobrados do inadimplente reiterado, ou seja, aquele que sempre atrasa. Caso o condomínio não determine outros juros, prevalece o índice de 1% ao mês”, explica.

Atualmente não existe nenhuma lei que limite os juros que podem ser cobrados dos inadimplentes. “Antes existia a Lei de Usura, que limitava os juros a 12% ao ano. Esta lei foi revogada pela Constituição de 1988. O atual Código Civil limita os juros somente para os condomínios que não estipularem outro índice através da adequação da convenção.”

Desta forma, os juros serão definidos no limite da razoabilidade. “Esse limite foi adotado pelo Código Civil quando estipulou a multa diária de 0,33% ao dia, que corresponde a 10% ao mês”. Segundo Gouvêa, é necessário mudar a convenção para aumentar a taxa de juros sobre dívidas do condomínio. “Somente a convenção pode estipular os juros a serem cobrados dos inadimplentes, além do índice de 1% previsto no Código.”

Além dos juros e multas, há outros itens que necessitavam ser revistos e que só competem à nova convenção determinar. Entre eles está efetuar o rateio das despesas proporcional à fração ideal. “Na lei antiga isso não era obrigatório. Resultado: o condômino que tinha uma cobertura triplex, por exemplo, pagava o mesmo valor de quem possuía um apartamento comum. Essa discrepância também foi corrigida pelo Código Civil.”